酒店利潤(rùn)怎么算？

        80%的酒店沒有利潤(rùn)，是什么原因造成的呢？這些酒店存在哪些無利潤(rùn)區(qū)？無利潤(rùn)區(qū)是酒店行業(yè)的“黑洞”。自然界的黑洞，光線被吸入將不再?gòu)?fù)八個(gè)方面來探尋酒店利潤(rùn)“黑洞”的根源。

一、從酒店投資成本看酒店利潤(rùn)的“黑洞”

酒店的投資，作為物業(yè)的一種，需要的量大，投資成本的內(nèi)容多。根據(jù)內(nèi)容，投資成本可以分為四大類：

1.建筑物成本

    建筑物成本一般按每平方米價(jià)格計(jì)算。這項(xiàng)成本的高低，和不同地區(qū)、城市的物業(yè)價(jià)格水平有關(guān)。

2.非建筑物成本

    非建筑物成本的內(nèi)容包括家具、固定裝置、設(shè)備、室外娛樂活動(dòng)設(shè)施、停車場(chǎng)、環(huán)境美化、管道鋪設(shè)、路面修筑等。這項(xiàng)大類成本的高低，和酒店投資的檔次有關(guān)。

3.軟成本

    軟成本包括酒店項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)、籌建期的法律咨詢費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、籌資成本、保險(xiǎn)費(fèi)、營(yíng)業(yè)準(zhǔn)備費(fèi)用、開業(yè)資本金。這項(xiàng)成本的高低，和酒店的建設(shè)周期、籌建負(fù)責(zé)人是否有關(guān)。

4.土地成本

土地成本高低，和酒店建造所在的城市、選擇的具體地段有關(guān)。

以上四類成本之和構(gòu)成酒店的投資總成本。投資總成本控制得當(dāng)，和酒店的規(guī)模、檔次匹配，是酒店實(shí)現(xiàn)投資收益率目標(biāo)的***前提。

        怎樣的投資成本才能保證酒店實(shí)現(xiàn)未來經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)？根據(jù)**酒店業(yè)的一般標(biāo)準(zhǔn)，五星級(jí)酒店的投資成本，換算為每間客房為單位來計(jì)算，在美元15萬到20萬之間；四星級(jí)酒店的投資成本，在美元10萬到14萬之間；三星級(jí)酒店的投資成本，在美元5萬到8萬之間；經(jīng)濟(jì)型酒店的投資成本，在美元1.5萬到4萬之間。根據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)近幾年建造的不同星級(jí)的酒店，投資成本都**超出**行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

在沿海發(fā)達(dá)城市，五星級(jí)酒店的投資成本，換算成每間客房為單位來計(jì)算，是在美元20萬到30萬之間；

四星級(jí)酒店的投資成本，在美元18萬到25萬之間；

三星級(jí)酒店的投資成本，在美元7萬到10萬之間；

經(jīng)濟(jì)型酒店的投資成本，在美元2.5萬到5萬之間。

        按酒店的檔次進(jìn)行兩者相比，我國(guó)目前的投資成本平均水平，要比**標(biāo)準(zhǔn)高出30%到40%。這高出的成本部分，給日后酒店的正常經(jīng)營(yíng)，造成了一個(gè)極大的“黑洞”。

        估價(jià)原理進(jìn)行換算，五星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)，要賣到平均美元200元以上，酒店才能得到正常的投資回報(bào)；以此類推，四星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)要賣到平均美元180元以上；

三星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)要賣到平均美元70元以上；而經(jīng)濟(jì)型酒店的平均房?jī)r(jià)要賣到平均美元25元以上。

        只有這樣比例的平均房?jī)r(jià)范圍，才可以保證酒店經(jīng)營(yíng)的正常投資收益率。但行業(yè)的現(xiàn)狀是，五星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)只能賣到一半的水平；

四星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)只能賣到三分之一的水平；三星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)也是賣到一半水平；只有經(jīng)濟(jì)型酒店的平均房?jī)r(jià)能賣到80%的水平。根據(jù)現(xiàn)實(shí)能賣出房?jī)r(jià)的平均水準(zhǔn)推算，明確地預(yù)示了酒店目標(biāo)收益率會(huì)比建造前的預(yù)算減少一半以上。

        在各類星級(jí)酒店中，數(shù)經(jīng)濟(jì)型酒店?duì)顩r好，投資回收期接近原來預(yù)算的水平。這也是目前投資經(jīng)濟(jì)型酒店掀起熱潮的原因之一。在各類酒店中***賣不出價(jià)的要數(shù)四星和三星級(jí)酒店，而徘徊在無利潤(rùn)區(qū)間的酒店，大多數(shù)就是這類星級(jí)的酒店。

以上數(shù)據(jù)表明，酒店投資的總成本失控，總成本和酒店的規(guī)模、檔次錯(cuò)位，是導(dǎo)致酒店在未來的經(jīng)營(yíng)中陷入無利潤(rùn)的“黑洞”的原因。

二、從籌建周期看酒店利潤(rùn)的“黑洞”

        建造一個(gè)酒店，屬于比較大和比較復(fù)雜的一項(xiàng)工程，籌建的周期相對(duì)其他工程而言會(huì)比較長(zhǎng)。正常的籌建周期一般在3年到4年左右。具體可以分為四個(gè)時(shí)間段：

        1.立項(xiàng)準(zhǔn)備期準(zhǔn)備期一般在半年左右，由立項(xiàng)、報(bào)批、申請(qǐng)各類項(xiàng)目所需的許可證，到籌建人員的到位。

        2.土建及設(shè)計(jì)期這一時(shí)期一般是在半年左右，包括土建的招標(biāo)、土建施工合同的簽訂、設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)、投標(biāo)、定標(biāo)及**終設(shè)計(jì)方案的定稿。這一時(shí)期，籌建方和土建單位以及設(shè)計(jì)單位的配合，是這一周期時(shí)間的保證。

        3.結(jié)構(gòu)建造和設(shè)備、設(shè)施定購(gòu)期這一時(shí)期一般是在一年左右。承建單位在酒店建筑結(jié)構(gòu)施工的同時(shí)，籌建方開始進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施的選擇、比價(jià)、定購(gòu)。

        4.設(shè)備、設(shè)施安裝，內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、施工和營(yíng)業(yè)準(zhǔn)備期這一時(shí)期一般也是一年半左右。在酒店建筑結(jié)構(gòu)完成的情況下，定購(gòu)的設(shè)備、設(shè)施隨著內(nèi)裝修的進(jìn)程而逐步進(jìn)行安裝。內(nèi)裝修的設(shè)計(jì)又需要進(jìn)行招、投標(biāo)，設(shè)計(jì)方案**終確定后，內(nèi)裝修的隊(duì)伍和安裝隊(duì)伍基本上是同時(shí)進(jìn)場(chǎng)。營(yíng)業(yè)準(zhǔn)備包括人員的招募，家具及各類用品的采購(gòu)，人員的培訓(xùn)，市場(chǎng)計(jì)劃的制定等等。

三、從結(jié)構(gòu)看酒店利潤(rùn)的“黑洞”

        建造一個(gè)酒店所需的，少則幾千萬元，多則幾個(gè)億，乃至幾十個(gè)億。這種數(shù)額的投資，的結(jié)構(gòu)往往是多元的。按照一般規(guī)律，目前在我國(guó)建造酒店的結(jié)構(gòu)由以下幾部分組成：

        1.上級(jí)撥款****或企業(yè)，拿出一筆投資酒店。這種結(jié)構(gòu)，目前已不多見。以這種形式建造的酒店，對(duì)日后的經(jīng)營(yíng)管理者來說，沒有方面的壓力，也沒有債務(wù)負(fù)擔(dān)，是有利的。

        2.自籌酒店立項(xiàng)以后，自行招商引資，投資者根據(jù)投入的多少，確定在整個(gè)酒店占有的股份的比例。

這種形式，往往在酒店的建造過程中，不同股東之間對(duì)投資的主體有不同的看法，在多方意見無法統(tǒng)一的情況下，時(shí)有發(fā)生股東中途退股或不到位現(xiàn)象。當(dāng)有這種現(xiàn)象發(fā)生的時(shí)候，籌建方需要花費(fèi)額外的時(shí)間和精力，去募集缺額的，如果一時(shí)無法解決，就會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)程。

        3.銀行**現(xiàn)在有不少酒店，立項(xiàng)以后，是完全靠銀行**解決的。**當(dāng)然采用多種組合，有長(zhǎng)期的、短期的，有外資的、人民幣的。用**就有一個(gè)利息問題，外幣**除了利息，還有一個(gè)匯率差問題。

四、從產(chǎn)品類型看酒店利潤(rùn)的“黑洞”

        大多數(shù)的酒店，無論是三星級(jí)還是五星級(jí)，差不多設(shè)施齊全，什么顧客都能接，要說到有特色的產(chǎn)品，就顯得困難了，要談到有哪幾家酒店有特色服務(wù)，就更困難了。像歐美流行的住宿加早餐B&B旅館，國(guó)內(nèi)還沒有出現(xiàn)；像法國(guó)的Formule1旅館，服務(wù)完善，房?jī)?nèi)家具安排十分合理，9平方米的客房可以容納3位客人。這是大眾游客十分青睞的旅館，但在國(guó)內(nèi)也未面世。至于真正意義上的度假酒店，只有少數(shù)在海南等地有所發(fā)展，各城市郊區(qū)的那些度假酒店，服務(wù)和設(shè)施還有不少需要完善的地方。

        以歐美酒店的五種城市酒店產(chǎn)品為分類，目前我國(guó)的服務(wù)公寓酒店是五種分類中盈利較高的。

        原因是，這種類型產(chǎn)品設(shè)施單一，建筑利用面積率高，用工比例低，市場(chǎng)需求量大，現(xiàn)有服務(wù)公寓酒店供不應(yīng)求。其他分類酒店，在不同城市，真正意義上的會(huì)議酒店、商務(wù)酒店、度假酒店都數(shù)不出幾個(gè)，有特色的精品酒店，更是寥寥無幾。

        根據(jù)酒店行業(yè)價(jià)格的彈性**原理，如果產(chǎn)品和服務(wù)是相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)、雷同的，酒店之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格彈性**大；反之，如果產(chǎn)品和服務(wù)是有特色的，沒有雷同性的，沒有競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格彈性**小。在這個(gè)原理的原則下，目前我國(guó)的酒店現(xiàn)狀是：產(chǎn)品雷同、互相競(jìng)爭(zhēng)、殺價(jià)，酒店沒有**產(chǎn)品，市場(chǎng)上有什么客源就做什么。這是酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的又一個(gè)“黑洞”，應(yīng)該由酒店獲取的利潤(rùn)，在同類產(chǎn)品的競(jìng)殺中，無為地失去了。

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