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甘肅惠普律師事務(wù)所民商法**律師|買(mǎi)房子要注意的法律問(wèn)題

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民商法**律師|買(mǎi)房子要注意的法律問(wèn)題由甘肅惠普律師事務(wù)所分享的（文章來(lái)自網(wǎng)絡(luò)），有關(guān)于法律的其他問(wèn)題可以致電（0931- 4915956）咨詢(xún)我們。

**近，房市是人們談?wù)搝ui多的話(huà)題。然而，很多人只會(huì)考慮到房產(chǎn)商業(yè)的價(jià)值，卻鮮有注意到房產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)法律問(wèn)題，可能?chē)?yán)重影響所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)值，甚至所有權(quán)都會(huì)存在嚴(yán)重的權(quán)屬瑕疵。因此，購(gòu)房之前應(yīng)當(dāng)注意法律風(fēng)險(xiǎn)。

一、關(guān)于房屋的權(quán)屬問(wèn)題

1、應(yīng)當(dāng)確定賣(mài)房人是房產(chǎn)證上登記的真實(shí)的所有權(quán)人

房產(chǎn)證上會(huì)注明房產(chǎn)所有人信息，購(gòu)房之前應(yīng)注意仔細(xì)核對(duì)證件資料，確保賣(mài)房人是房產(chǎn)所有權(quán)人。購(gòu)房之前，zui好親自或者委托律師到房管局查詢(xún)房產(chǎn)證件的真?zhèn)?，防止偽造證件的情況發(fā)生。

2、房屋共有人應(yīng)一同簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同

若房屋有共有人，共有人應(yīng)一同與賣(mài)房人簽訂合同，防止因賣(mài)房人無(wú)權(quán)處分導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況，同時(shí)也要仔細(xì)核對(duì)共有人身份信息，防止出現(xiàn)***簽約的情形。

3、確保房屋不應(yīng)存在權(quán)屬**或者瑕疵

房屋的權(quán)屬不應(yīng)當(dāng)有爭(zhēng)議，也不應(yīng)當(dāng)存在***或者法院、檢察院、公安查封等可能影響或者阻礙房屋所有權(quán)變動(dòng)的情形。

二、關(guān)于房產(chǎn)的權(quán)利瑕疵

1、房屋是否為違章建筑或者存在**的可能性

凡是違章建筑，均不會(huì)有房產(chǎn)證，因此，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋或者房管局查不到權(quán)屬登記的房屋基本上應(yīng)當(dāng)屬于違章建筑，購(gòu)買(mǎi)違章建筑不收法律保護(hù)，即使遇見(jiàn)**，賠償?shù)膬r(jià)格也是很低廉的。此外，購(gòu)買(mǎi)期房應(yīng)當(dāng)注意該開(kāi)發(fā)商是否五證齊全（建議選擇品牌開(kāi)發(fā)商，以免出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)、一房多賣(mài)或者開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、倒閉、非法****等法律風(fēng)險(xiǎn)），購(gòu)置二手房應(yīng)當(dāng)注意房屋的《國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)》、《房屋所有權(quán)證書(shū)》等是否齊全；同時(shí)在購(gòu)房合同中應(yīng)注明因**導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)或者利益由誰(shuí)承擔(dān)或者享有。

2、房屋是否已被查封或轉(zhuǎn)讓

實(shí)踐中，可能出現(xiàn)房屋已被法院、檢察院、公安查封或者已經(jīng)過(guò)戶(hù)給第三人的情況。簽訂購(gòu)房合同并不意味著房屋的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移，必須辦理過(guò)戶(hù)登記才能實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，購(gòu)房付款之前應(yīng)當(dāng)注意此類(lèi)問(wèn)題，購(gòu)房款應(yīng)在辦理過(guò)戶(hù)后才全款支付，盡量防止損失。

3、房屋是否被出租或者被第三人實(shí)際占用

房屋出租給他人，按照法律規(guī)定，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此簽訂購(gòu)房合同之前，賣(mài)房人應(yīng)讓出租人出具放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承諾書(shū)，同時(shí)要在購(gòu)房人的要求下實(shí)現(xiàn)購(gòu)房人對(duì)房屋的實(shí)際占有使用。購(gòu)房時(shí)應(yīng)特別注意，賣(mài)房人是否存在債權(quán)人，是否存在導(dǎo)致購(gòu)房人使用房屋的目的不能實(shí)現(xiàn)的情況。

三、關(guān)于土地的使用年限

住宅類(lèi)房屋的土地使用年限zui長(zhǎng)是70年，實(shí)踐中，也有使用年限很短的住宅用地，如寧波某住宅推出30年土地使用權(quán)的住宅，這可能影響到房屋的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)當(dāng)引起購(gòu)房者的足夠重視。

四、關(guān)于房產(chǎn)交易產(chǎn)生的各種稅費(fèi)

對(duì)于房屋交易產(chǎn)生的稅費(fèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定清楚。新房應(yīng)繳納契稅、印花稅、維修基金、權(quán)屬登記費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等；二手房應(yīng)繳納契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)工本費(fèi)等，雙方應(yīng)當(dāng)約定清楚。

五、關(guān)于中介費(fèi)用

買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)明確約定中介費(fèi)用由誰(shuí)支出，同時(shí)約定在交易不成功的情況下，中介費(fèi)是否收取，收取后是否退還。

六、明確違約事項(xiàng)

尊重契約精神，讓不誠(chéng)信者支付違約成本，這是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)約定違約事項(xiàng)和違約責(zé)任，同時(shí)應(yīng)注意，在非因雙方責(zé)任的情況下，比如，不能辦理銀行**或公積金**的情況下，各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。實(shí)踐中，很多開(kāi)發(fā)商包括品牌開(kāi)發(fā)商，往往在購(gòu)房者不能辦理**的情況下收取購(gòu)房者高額的違約金，實(shí)際上，購(gòu)房者是否能獲得銀行**，開(kāi)發(fā)商或者與開(kāi)發(fā)商合作的房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司比購(gòu)房者更清楚，有個(gè)別開(kāi)發(fā)商或者代理公司，明明清楚該購(gòu)房者不可能獲得銀行**而與之簽訂購(gòu)房合同，繼而以購(gòu)房者違約未辦理銀行**為由要求購(gòu)房者解除合同并支付高額違約金。

七、明確房屋附屬設(shè)施的所有權(quán)或者使用權(quán)

房屋一般都會(huì)有相關(guān)的附屬設(shè)施、設(shè)備，如室內(nèi)裝修、裝飾、花園、屋頂天臺(tái)、游泳池等。在購(gòu)房合同中，雙方應(yīng)明確約定附屬設(shè)施的權(quán)屬，防止因此而導(dǎo)致房屋價(jià)值降低或者權(quán)屬爭(zhēng)議。

八、陰陽(yáng)合同和付款方式

實(shí)踐中，主要是在二手房買(mǎi)賣(mài)中，為了實(shí)現(xiàn)避稅，買(mǎi)賣(mài)雙方在實(shí)際合同（陰合同）之外簽訂用于備案的合同（陽(yáng)合同），實(shí)際上陽(yáng)合同屬于無(wú)效合同，應(yīng)注意防止。

房屋買(mǎi)賣(mài)中，賣(mài)方zui好采用銀行轉(zhuǎn)賬加買(mǎi)方出具收據(jù)的方式支付房款，為可能出現(xiàn)的合同**留存證據(jù)。

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